Απίστευτο και όμως αληθινό: Κάθε ακίνητο έχει 6 διαφορετικές αξίες!

Απίστευτο και όμως αληθινό: Κάθε ακίνητο έχει 6 διαφορετικές αξίες!

Η εφαρμογή αλλεπάλληλων δημοσιονομικών πολιτικών των τελευταίων ετών έχει δημιουργήσει ένα περίπλοκο φορολογικό πλέγμα, κρατώντας όχι μόνο δέσμια την ιδιοκτησία αλλά και επιβάλλοντας μια δαιδαλώδη τη διαδικασία για τον καθορισμό της ακριβούς φορολογικής επιβάρυνσης που προκαλεί το ακίνητο στους ιδιοκτήτες του και η ενδεχόμενη μεταβίβαση του στους πωλητές και αγοραστές του.

Επιχειρώντας να απαντήσει στο ερώτημα «Ποια είναι φορολογικά η αξία ενός ακινήτου;», η εφημερίδα «Καθημερινή»  χαρτογράφησε τους διαφορετικούς τρόπους με τους οποίους υπολογίζεται η αξία του ίδιου ακινήτου, ανάλογα με την περίπτωση για την οποία εξετάζεται αυτή. 

Παράγοντας «κλειδί» για τον υπολογισμό της αξίας και κατά συνέπεια του φόρου αποτελεί το πρόσωπο το οποίο βαρύνεται με αυτή. Αν πρόκειται δηλαδή για τον αγοραστή ή τον πωλητή, γιατί βάσει της νομοθεσίας, το ίδιο ακίνητο μπορεί να έχει ακόμη και πέντε ή έξι διαφορετικές αξίες. 

Σε μία αγοραπωλησία, για το ίδιο ακίνητο, ο πωλητής φορολογείται επί διαφορετικής αξίας από ότι ο αγοραστής. Ειπλέον αγοραστής καλείται να δικαιολογήσει στην εφορία την πηγή του τιμήματος απόκτησης του ακινήτου, και μάλιστα όταν πλέον το ποσό του πόθεν έσχες είναι υψηλότερο από αυτό που στην πραγματικότητα έχει πληρώσει. 

Αγοραπωλησία ακινήτου 

Επιβάλλονται πλέον δύο φόροι: ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνει ο αγοραστής (υπολογίζεται με συντελεστή 3%) και ο φόρος υπεραξίας που επιβάλλεται από τη διαφορά της τιμής πώλησης με την τιμή αγοράς, και την καταβάλει ο πωλητής. Ο αγοραστής θα πληρώσει φόρο επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, εκτός αν αυτή είναι χαμηλότερη από το αναγραφόμενο τίμημα στο συμβόλαιο, κάτι που πλέον όμως δεν παρατηρείται. Από την άλλη, ως τιμή πώλησης για να υπολογιστεί ο φόρος υπεραξίας που θα βαρύνει τον πωλητή, λαμβάνεται υπόψη η αναγραφόμενη αξία στο συμβόλαιο. Σε όσα συμβόλαια γίνονται αυτή την περίοδο, κατά κανόνα η αξία για τον πωλητή και τον αγοραστή είναι διαφορετική. 

Πόθεν έσχες

Υπάρχει διαφορετική μεταχείριση για τον πωλητή και τον αγοραστή. Για ένα ακίνητο με αντικειμενική αξία 150.000 ευρώ, που πωλείται για 100.000, ο αγοραστής θα πρέπει να δικαιολογήσει την προέλευση του πρώτου ποσού κι ας μπορεί να αποδείξει ότι πλήρωσε 100.000. Αν δεν το δικαιολογήσει, θα πληρώσει φόρο που μπορεί να φτάσει και στο 46%. Ο πωλητής έχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει το προϊόν της πώλησης για να καταπολεμήσει τεκμήρια ή να δικαιολογήσει δικές του αγορές. Για αυτόν δεν λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία, αλλά εκείνη που αναγράφεται στο συμβόλαιο. 
ΦΑΠ 2010-2013 και ΕΝΦΙΑ Για τον υπολογισμό δεν ελήφθησαν υπόψη οι αντικειμενικές αξίες, αλλά μία ειδική διαδικασία υπολογισμού της αξίας που καθορίστηκε με νόμο το 2010 όπου δεν υπάρχουν συντελεστές που ρίχνουν την αξία των ακινήτων έως και πάνω από 20%. 

ΔΕΗ 

Εξακολουθεί να υπολογίζει αξίες ακινήτων επειδή εισπράττει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας. Υπολογίζεται ως ποσοστό επί ενός γινομένου το οποίο επηρεάζεται από την τιμή ζώνης, τον συντελεστή παλαιότητας και την επιφάνεια. Αυτή η αξία δεν έχει σχέση με την αντικειμενική, καθώς στη μία περίπτωση υπολογίζεται με βάση διαφορετική επιφάνεια. Η ΔΕΗ καταγράφει ηλεκτροδοτούμενους χώρους. 

Νόμος Κατσέλη 

Λαμβάνονται υπόψη οι αντικειμενικές αξίες ως βάση, αλλά υπάρχει συντελεστής απομείωσης. Προβλέπεται ότι ο δανειολήπτης που θέλει να κρατήσει το ακίνητο θα πρέπει να αποπληρώσει δάνειο που αντιστοιχεί στο 80% της αντικειμενικής αξίας. Οι τράπεζες θέλουν αυτό το ποσοστό να αυξηθεί στο 100% παρά το γεγονός ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι πολύ χαμηλότερες από τις πραγματικές. 

Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας 

Προβλέπει ότι κανένας πλειστηριασμός δεν ολοκληρώνεται- τουλάχιστον κατά τον 1ο και 2ο γύρο- αν το τίμημα δεν αντιστοιχεί στο 100% της αντικειμενικής αξίας. Βάσει του Μνημονίου, θα πρέπει να επιτραπεί η ολοκλήρωση του πλειστηριασμού ακόμη κι αν το τίμημα είναι κάτω από την αντικειμενική αξία. Ως εύλογο ποσοστό συζητείται το 75%. 

Πηγή  pathfinder.gr