Ακίνητα: Τι θα γίνει το 2015 για κατοικίες, γραφεία, καταστήματα - Οι τιμές, η ζήτηση και το «φρένο» λόγω εκλογών

Πάγωμα των επενδυτικών κινήσεων στην αγορά ακινήτων, μέχρι να ξεκαθαρίσει η πολιτική κατάσταση στη χώρα, βλέπει σε μελέτη της η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Δανός. Σύμφωνα με τον γενικό διευθυντή της εταιρείας, Γ. Παρασκευόπουλο, αν και το 2014 είχαν παρουσιαστεί σημάδια ανάκαμψης, οι πρόσφατες πολιτικές εξελίξεις έβαλαν φρένο στην αγορά και οποιαδήποτε πρόβλεψη για το 2015 είναι παρακινδυνευμένη.

Oι τελευταίες πολιτικές εξελίξεις επιβεβαίωσαν όμως τις ανησυχίες και η χώρα βαδίζει προς εκλογές, καθώς δεν κατάφέρε η παρούσα Βουλή να εκλέξει Πρόεδρο της Δημοκρατίας, με αποτέλεσμα να υπάρχει πλέον ένα φρένο στα όποια επενδυτικά προγράμματα και να υπερισχύει ιδιαίτερα σους ξένους επενδυτές η επιθυμία αναμονής, μέχρι να ξεκαθαρίσει –ξανά- το τοπίο», τονίζει.

Αναλυτικά η μελέτη ανά κλάδο (σπίτια, καταστήματα, γραφεία, logistics) έχει ως εξής:

ΤΙΜΕΣ ΝΕΟΔΜΗΤΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

H αγορά ακινήτων, ως μέρος της γενικότερης οικονομίας, τα μακροοικονομικά μεγέθη της οποίας βελτιώνονται, έχει δείξει το 2014 τα πρώτα σημάδια σταθεροποίησης, καθώς ειδικότερα στα επαγγελματικά-εμπορικά ακίνητα είχε εξαλειφθεί η περαιτέρω πτώση τιμών, ενώ είχαν φανεί και τα πρώτα σημάδια επιστροφής της ζήτησης για νέα σημεία, καθώς και για την είσοδο πρωτοεμφανιζόμενων διεθνών εταιρειών. Ακόμη υπήρχε επενδυτικό ενδιαφέρον για αγορά μισθωμένων ακινήτων, ενώ είχαν προγραμματιστεί σημαντικά επενδυτικά προγράμματα.

Δεν πρέπει να περάσει απαρατήρητο, πως σημαντικές διεθνείς εταιρείες ανακοίνωσαν ή/και προχώρησαν σε σημαντικές επενδυτικές κινήσεις στην ελληνική αγορά (η INVEL και η YORK στην ΠΑΝΓΑΙΑ ΑΕΕΑΠ, η FAIRFAX στην GRIVALIA PROPERTIES, οι FOSUN και AL MAABAR ως συμμέτοχοι στο project του Ελληνικού, ο όμιλος OLAYAN στην ΤΕΜΕΣ και έτσι εμμέσως στο COSTA NAVARINO, η DOLPHINO GROUP εξ Αργεντινής με σημαντικές απ' ευθείας αγορές ακινήτων κλπ), σηματοδοτώντας την επανένταξη της Ελλάδας στον διεθνή επενδυτικό χάρτη.

ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Επίσης και οι τράπεζες είχαν περάσει επιτυχώς τα stress tests και είχαν αρχίσει δειλά-δειλά να ανακοινώνουν προγράμματα πιστωτικής επέκτασης, απαραίτητης για την επαναλειτουργία της κτηματαγοράς σε φυσιολογικές συνθήκες, ιδιαίτερα για τα οικιστικά ακίνητα (καθώς πουθενά στον κόσμο δεν λειτουργεί αγορά real estate, χωρίς δανεισμό).

Ακόμη η πτώση των τιμών έχει αναθερμάνει το ενδιαφέρον και για τα τουριστικά ακίνητα, ενώ και το πρόγραμμα GΟLDEN VISA για την δυνατότητα αγοράς ακινήτου από 250000€ και πάνω δημιούργησε αισιοδοξία για την απορρόφηση κατοικιών (πρώτων και εξοχικών).

ΤΙΜΕΣ ΚΑΤΑΣΤΗΜΑΤΩΝ ΣΤΗ ΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ

Έχει βέβαια τονιστεί επανειλημμένα, πως τα δομικά προβλήματα της ελληνικής αγοράς ακινήτων, όπως η διαρκώς μεταβαλλόμενη και μη δίκαια κατανεμημένη φορολογία ακινήτων και το ασαφές-πολύπλοκο πολεοδομικό καθεστώς, αλλά και ο κίνδυνος πολιτικής αστάθειας θα μπορούσαν ναανατρέψουν το κλίμα συγκρατημένης αισιοδοξίας, καθώς οποιαδήποτε επίπτωση στα μακροοικονομικά μεγέθη, που θα επηρέαζαν αρνητικά την συνολική οικονομία, δεν θα αργούσε να έχει την αντανάκλασή της και στην αγορά ακινήτων.

Καθώς όμως η κάθε υποαγορά ακινήτων αντιδρά διαφορετικά, ας δούμε τα χαρακτηριστικά της κάθε μίας αγοράς χωριστά:

ΓΡΑΦΕΙΑΚΟΙ ΧΩΡΟΙ

Γ. Παρασκευόπουλος

Η συγκεκριμένη αγορά είναι πάντα αυτή, που είναι πιο ευαίσθητη στις αλλαγές της οικονομικής και δημοσιονομικής πολιτικής. Το 2014 έδειξε σημάδια σταθεροποίησης, ανακόπτοντας την πτώση των μισθωτικών αξιών, ιδιαίτερα στις κύριες αγορές της Αθήνας. Η ζήτηση παρέμεινε σταθερή, κυρίως λόγω μετεγκαταστάσεων εταιρειών, ενώ η μηδενική ανάπτυξη νέων ακινήτων, οδήγησε στην βελτίωση της απορρόφησης ποιοτικά καλύτερων χώρων σε σταθερές τιμές.

Στην Θεσσαλονίκη η κατάσταση χαρακτηρίζεται δυσμενέστερη, καθώς η πτώση της οικονομικής δραστηριότητας, απόλυτα συνυφασμένη με την ζήτηση νέων γραφειακών χώρων, έχει οδηγήσει σε σημαντική πτώση της ζήτησης και αντίστοιχα και των τιμών, οι οποίες προσεγγίζουν την χαμηλότερη στάθμη από το 2000.

Οι γραφειακοί χώροι ήταν ανέκαθεν το αγαπημένο προιόν των επενδυτών (περίπου 50% των συνολικών επενδύσεων διεθνώς γίνονται σε γραφειακούς χώρους) και η Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση, καθώς σημαντικές συναλλαγές, για πρώτη φορά μετά την κρίση, πραγματοποιήθηκαν και στην αγορά της Αθήνας με τις αποδόσεις να κινούνται στα ελκυστικά επίπεδα του 8,25%-8,75%.

Εάν στο γενικότερο περιβάλλον δεν υπάρξουν σημαντικές μεταβολές, το2015 θα συνεχιστεί η θετική πορεία της ζήτησης και η σταθεροποίηση των τιμών και ίσως δούμε ξανά ζήτηση και από πρωτοεμφανιζόμενες εταιρείες στην αγορά.

ΛΙΑΝΕΜΠΟΡΙΟ (RETAIL)

Η ζήτηση νέων σημείων από τις εταιρείες είναι στενά συνδεδεμένη και με το διαθέσιμο εισόδημα των καταναλωτών, για αυτό και η συγκεκριμένη αγορά ήταν αυτή, που χτυπήθηκε ιδιαίτερα από την κρίση.

Στην συγκεκριμένη κατηγορία υπάρχει για το 2014 μεγάλη διαφοροποίηση μεταξύ των κύριων αγορών (high streets) και των υπολοίπων σημείων (secondary areas).

Για τις κύριες αγορές υπήρχαν σημάδια ανάκαμψης, καθώς η πτώση των μισθωτικών αξιών σε αρκετά χαμηλά επίπεδα επέτρεψε την επαναμίσθωση κενών χώρων, από εταιρείες, που εξακολούθησαν να καταγράφουν άνοδο του τζίρου τους (σε επίπεδο year to year), με αποτέλεσμα να έχει μειωθεί σημαντικά η διαθεσιμότητα κενών χώρων, σε δρόμους όπως η Ερμού στην Αθήνα ή η Τσιμισκή στην Θεσσαλονίκη.

Οι δευτερεύουσες αγορές δεν έχουν την ίδια αντιμετώπιση και δεν φαίνεται να βγαίνουν εύκολα από τη κρίση, αν δεν υπάρξει μια σημαντική βελτίωση της οικονομίας της χώρας, ενώ σε κάποιες από αυτές θα χρειαστεί να επανεξεταστεί η χρήση τους ως καταστήματα και θα πρέπει να αναζητηθούν τρόποι αλλαγής χρήσεων.

Οι συγκεκριμένες αγορές θα δουν μια αύξηση της ζήτησης το 2015, λόγω της ανάπτυξης του νέου σήματος του ΟΠΑΠ, για την οποία θα ζητηθούνπερί τα 700 σημεία πανελλαδικά (σε χαμηλά, βέβαια, μισθώματα), γεγονός, που θα βοηθήσει στην απορρόφηση αρκετών σημείων και σε δευτερεύουσες αγορές.

Εμπορικά κέντρα, όπως το THE MALL, το GOLDEN HALL και το ATHENS METRO MALL έδειξαν και μέσω της κρίσης την αλλαγή στις καταναλωτικές συνήθειες των Ελλήνων, κρατώντας τις πληρότητες τους και την επισκεψιμότητά τους σε υψηλά επίπεδα, ενώ και μικρότερα, όπως το RIVER WEST, έχουν μια σταθερά ανοδική πορεία. Δεν είναι τυχαίο, πως μεγάλη επένδυση, που προγραμματίζεται στον χώρο (το ACADEMY GARDENS), έχει ως μόνο εμπόδιο την ελληνική γραφειοκρατία, ενώ είναι δηλωμένη η επιθυμία των ξένων επενδυτών να προχωρήσουν.

Τα εμπορικά ακίνητα, ως επενδυτικό προιόν, παραμένουν δημοφιλή, με τις αποδόσεις για τα καταστήματα στις κύριες αγορές να είναι μεταξύ 7.5% και 8% και για τα υπόλοιπα σημεία να κυμαίνονται περί το 9%.

Για το 2015 υπάρχει ήδη η θετική εξέλιξη της ζήτησης, σε συγκεκριμένες κατηγορίες, από εταιρείες, που δεν έχουν ακόμη δραστηριότητα στην Ελλάδα, αλλά βλέπουν την ευκαιρία εισόδου τους, λαμβάνοντας βέβαια υπόψη τους, πως οι μεταρρυθμίσεις στον συγκεκριμένο χώρο, όπως πχ το άνοιγμα των καταστημάτων τις Κυριακές, η ευελιξία στην αγορά εργασίας κλπ, θα ολοκληρωθούν.

ΑΠΟΘΗΚΕΥΤΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ/ LOGISTICS

Η συγκεκριμένη αγορά, δεν παρουσίασε σημαντικές μεταβολές το 2014. Τα ενοίκια είναι σε χαμηλά επίπεδα (2.5-3.5 €/τμ μηνιαίως) και δεν πραγματοποιούνται σημαντικές συμφωνίες στον συγκεκριμένο χώρο.

Παρ' όλα αυτά υπάρχει μεγάλη προσδοκία, καθώς υπάρχουν οι εκκρεμότητες των ιδιωτικοποιήσεων του ΟΛΠ και του ΟΛΘ, καθώς και το project του Θριάσιου, οι οποίες θα μπορούσαν να δώσουν μεγάλη ώθηση στην συγκεκριμένη αγορά. Ιδιαίτερα για την αγορά της Θεσσαλονίκης, που παρουσιάζει μεγαλύτερα προβλήματα, θα έδινε έναν άλλο τόνο αισιοδοξίας, καθώς θα μπορούσε να υπάρχει σημαντική αύξηση των δραστηριοτήτων (συγκρίνοντας και την αντίστοιχη εμπειρία της συνεργασίας του ΟΛΠ με την COSCO).

Επενδυτικά, το συγκεκριμένο προιόν, παρουσιάζει αποδόσεις της τάξης του 11%-13%.

ΟΙΚΙΣΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ

Η συγκεκριμένη αγορά έχει εντελώς διαφορετικά χαρακτηριστικά από τις προηγούμενες. Κατά την διάρκεια του 2014 συνεχίστηκε η πτώση τιμών, αλλά με σαφώς μικρότερο πρόσημο, από τις προηγούμενες χρονιές. Υπάρχουν πολλοί λόγοι, που η αγορά οικιστικών ακινήτων δυσκολεύεται να ανακάμψει, παρά το γεγονός, πως ιδιαίτερα στα ακίνητα των ακριβών περιοχών, υπάρχει σημαντική κάμψη στις τιμές. Οι κυριότεροι εξ αυτών είναι¨

-Η ανύπαρκτη δυνατότητα δανεισμού: Πουθενά στον κόσμο δεν λειτουργεί η οικιστική (και όχι μόνο) αγορά χωρίς την υποστήριξη τραπεζικού δανεισμού, ο οποίος βέβαια θα πρέπει να κινείται σε λογικά πλαίσια και όχι στις υπερβολές του παρελθόντος.

-Ο υπερδανεισμός των μεταχειρισμένων ακινήτων: Πολλά ακίνητα είναι δανεισμένα σε υψηλές αξίες και ακόμη και αν θέλουν οι ιδιοκτήτες να πουλήσουν δεν δίνουν οι τράπεζες -ακόμη- την συγκατάθεσή τους, για haircut στο δάνειο.

-Η πλήρης απαλλαγή των χρεωμένων ακινήτων από διαδικασίες πλειστηριασμού: Η δυνατότητα πολλών νοικοκυριών να μην εξυπηρετούν τα δάνεια τους ακόμη και αν έχουν την δυνατότητα και η ανυπαρξία πίεσης να πουλήσουν το ακίνητό τους δεν βοηθάει την στήριξη της όποιας ζήτησης.

-Η ασύμμετρη και διαρκώς μεταβαλλόμενη φορολογική πολιτική: Η υπέρμετρη και εν πολλοίς άδικη φορολογική μεταχείριση των ακινήτων, που δεν δημιουργεί ελκυστικό προιόν προς αγορά.

-Το ήδη υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης και ιδιοκτησίας: Δεν υπάρχει η έντονη ανάγκη για αλλαγή στην στέγαση των νοικοκυριών.

Από την άλλη το πρόγραμμα GOLDEN VISA και η δυνατότητα πολιτών χωρών εκτός ΕΕ να πάρουν άδεια παραμονής για τους ίδιους και τις οικογένειες τους έχει δημιουργήσει νέα ζήτηση και την ελπίδα για την απορρόφηση κάποιου τμήματος του υφιστάμενου στοκ ακινήτων.

ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑ-ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑ

Η άνοδος του τουρισμού έχει οδηγήσει σε σημαντική ζήτηση ξενοδοχειακών μονάδων, η οποία όμως προς το παρόν δεν μεταφράζεται σε συγκεκριμένες συναλλαγές, καθώς στις περισσότερες περιπτώσεις υπάρχει υψηλός δανεισμός των τουριστικών επιχειρήσεων και αδυναμία εξεύρεσης λύσης εκ μέρους των τραπεζών.

Ακόμη οι 2 καλές, τελευταίες χρονιές, έχουν μετατοπίσει τις απαιτήσεις των υποψήφιων πωλητών, σε επίπεδα τιμών, που δεν συνάδουν με την σημερινή κατάσταση και υποστηρίζονται μόνο από τη προσδοκία των ακόμη καλύτερων ημερών.

Η αγορά των σύνθετών τουριστικών καταλυμάτων είναι και η μόνη αγορά, στην οποία παρατηρείται ενδιαφέρον για ανάπτυξη (development), καθώς και το Ελληνικό Δημόσιο, μέσω του ΤΑΙΠΕΔ, έχει προχωρήσει σε μακροχρόνιες παραχωρήσεις εκτάσεων σε Χαλκιδική, Κέρκυρα, Ρόδο και Βουλιαγμένη, προσδοκώντας στην συνολική ανάπλαση περιοχών και στην δημιουργία ενός πιο advanced τουριστικού προιόντος. Το μεγάλο στοίχημα στις συγκεκριμένες παραχωρήσεις, αλλά και στις υπόλοιπες προσπάθειες ιδιωτικών αναπτύξεων σε τουριστικές περιοχές, είναι πως θα λειτουργήσουν στην πράξη τα νέα εργαλεία του ΕΣΧΑΔΑ και του ΕΣΧΑΣΕ, καθώς και η διαδικασία του fast track. Σε περίπτωση θετικών εξελίξεων και απομάκρυνσης του κινδύνου πισωγυρισμάτων (πχ με κάποια αλλαγή στην μέχρι σήμερα αντιμετώπιση των παραπάνω θεμάτων), είναι σίγουρο, πως θα ακολουθήσουν και άλλες, αντίστοιχες επενδύσεις.

ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Θα πρέπει να σταθούμε με ιδιαίτερο ενδιαφέρον στην αγορά επενδυτικών ακινήτων, ήτοι την αγορά μισθωμένων εμπορικών-επαγγελματικών ακινήτων με απόδοση, η οποία και παρουσιάζει σήμερα το μεγαλύτερο ενδιαφέρον στις συζητήσεις, που γίνονται με Έλληνες αλλά και ξένους επενδυτές, αλλά και στο πλήθος των συμφωνιών, που έχουν ολοκληρωθεί ή βρίσκονται στο τελικό στάδιο ολοκλήρωσής τους.

Οι λόγοι, που το ενδιαφέρον για τέτοιου είδους ακίνητα, αυξήθηκε ιδιαίτερα το τελευταίο δωδεκάμηνο, είναι μεταξύ άλλων:

· Η υψηλή ρευστότητα των μεγάλων εγχώριων ΑΕΕΑΠ, ειδικότερα μετά την εισροή ξένων κεφαλαίων-επενδυτών στην μετοχική τους σύνθεση

· Η μείωση των μισθωμάτων και η αύξηση των αποδόσεων (με συνεπακόλουθο και την μείωση των τιμών) λόγω της κρίσης

· Η διαφορά αποδόσεων προς όφελος της ελληνικής επενδυτικής αγοράς, που ξαναβάζει την Ελλάδα στο στόχαστρο των ξένων επενδυτών (στις μεγάλες ευρωπαικές-κύριες αγορές δέχονται ήδη μεγάλο όγκο ξένων επενδύσεων με αποτέλεσμα να φαίνονται ήδη σημάδια πτώσης των αποδόσεων, που τους κάνει να κοιτάζουν πλέον και τις υπόλοιπες, πλην των ώριμων, αγορές)

· Η προσδοκία για δυνατότητες δημιουργίας υπεραξιών στους μακροπρόθεσμους επενδυτές

Όπως έχει αναφερθεί και παραπάνω, η σημαντική ζήτηση έχει σταθεροποιήσει τις αποδόσεις στα επίπεδα του 8-8.75% για τους γραφειακούς χώρους, του 7.5-8% για τα εμπορικά καταστήματα και του 11-13% για τους αποθηκευτικούς χώρους (οι παραπάνω αποδόσεις αναφέρονται σε prime επενδυτικά ακίνητα, ήτοι ακίνητα στις πρωτεύουσες περιοχές και με καλούς μισθωτές, κατά προτίμηση υγιείς ελληνικές επιχειρήσεις, αλλά και μεγάλες πολυεθνικές).

Υπάρχουν βέβαια πάντα και οι παράγοντες, που επηρεάζουν αρνητικά το οποιοδήποτε πιθανό ενδιαφέρον με σημαντικότερους εξ αυτών:

· Την αδυναμία σταθεροποίησης του φορολογικού συστήματος , χωρίς τις διαρκείς αλλαγές

· Την περίπτωση πολιτικής αστάθειας, λόγω της πιθανότητας μη εκλογής κυβέρνησης στις εκλογές της 25^ης Ιανουαρίου

· Την έλλειψη επικοινωνίας των σημαντικών θεσμικών αλλαγών, που βοηθούν πλέον την προσέλκυση ξένων επενδυτών

· Την απροθυμία ολοκλήρωσης των απαιτούμενων μεταρρυθμίσεων

· Την έλλειψη του κατάλληλου προιόντος, καθώς για πολλά χρόνια η ανάπτυξη των ακινήτων στην Ελλάδα δεν είχε ως στόχευση την δημιουργία προιόντος, που θα είχε ως αποδέκτες θεσμικούς επενδυτές

Θα πρέπει να τονιστεί, πως παρά τους παραπάνω προβληματισμούς-εμπόδια οι επενδύσεις (έμμεσες ή άμεσες), που έχουν γίνει από ξένους επενδυτές το τελευταίο διάστημα, είναι κατά πολύ μεγαλύτερες από τις εισροές ξένων κεφαλαίων, που είχαν πραγματοποιηθεί την «χρυσή» εποχή της ελληνικής κτηματαγοράς, ήτοι το διάστημα 2002-2009 (που βέβαια, μόνο χρυσή δεν ήταν, καθώς ήταν βασισμένη στον προστατευτισμό και στον υπέρμετρο δανεισμό, χωρίς να ενσωματώνει καμία μακροπρόθεσμη αναπτυξιακή προοπτική) και αυτό δείχνει την εμπιστοσύνη, που πάει να εδραιωθεί στην ελληνική επενδυτική αγορά ακινήτων.

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

Σύμφωνα με τα παραπάνω, μια αναμενόμενη καλυτέρευση των συνθηκών ήταν αναμενόμενη για το 2015, λαμβάνοντας όμως πάντα υπόψη την δυνατότητα λειτουργίας της οικονομίας σε ένα σταθερό πολιτικό περιβάλλον, χωρίς άλλες εκπλήξεις και την δυνατότητα δημιουργίας πραγματικών πλεονασμάτων, καθώς και της, έστω, δειλής, αύξησης του ΑΕΠ.

Oι τελευταίες πολιτικές εξελίξεις επιβεβαίωσαν όμως τις ανησυχίες και η χώρα βαδίζει προς εκλογές, καθώς δεν κατάφέρε η παρούσα Βουλή να εκλέξει Πρόεδρο της Δημοκρατίας, με αποτέλεσμα να υπάρχει πλέον ένα φρένο στα όποια επενδυτικά προγράμματα και να υπερισχύει ιδιαίτερα σους ξένους επενδυτές η επιθυμία αναμονής, μέχρι να ξεκαθαρίσει –ξανά- το τοπίο.

Οποιαδήποτε πρόβλεψη, λοιπόν, για το 2015 είναι πλέον παρακινδυνευμένη και υπόκειται σε πολλές παραμέτρους.

Ένα είναι όμως το απολύτως σίγουρο, πως για να επαναλειτουργήσει ομαλά η ελληνική κτηματαγορά, χρειάζεται να:

· Επανεκκινήσει την λειτουργία του το τραπεζικό σύστημα (αφού ξεκαθαρίσει, μεταξύ άλλων και το τοπίο των υπερδανεισμένων ακινήτων)

· Σταθεροποιηθεί το φορολογικό σύστημα, χωρίς επιπλέον επιβαρύνσεις και εκπλήξεις

· Απλοποιηθεί περαιτέρω και οριστικοποιηθεί ο χωροταξικός σχεδιασμός

· Γίνει κατανοητό, πως χωρίς την εισροή ξένων κεφαλαίων, το οποίο προυποθέτει και το κατάλληλο, φιλικό προς τον επενδυτή, περιβάλλον, δεν θα μπορέσει η ελληνική κτηματαγορά να έχει την θέση, που της αξίζει.

http://www.imerisia.gr